Acheter en Espagne avec une SCI française

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est créée par plusieurs personnes, dénommées « associés », dans le but d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la création des SCI, un contrat est nécessaire où les statuts sont décrits.

Une SCI familiale s’avère très avantageuse. Elle permet notamment d’acheter ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien peut notamment être vendu, loué ou mis à disposition d’un des associés.

Par ailleurs, notons que le bien apporté à la société n’appartient plus aux associés, ce dernier appartient de manière collective à la SCI. En contrepartie, un pourcentage est attribué aux associés.

La SCI a sa propre personnalité juridique indépendante de ses associés et peut donc ouvrir des comptes bancaires, demander des prêts, payer des frais, percevoir des loyers, etc.

Puis-je utiliser ma SCI pour acquérir un bien immobilier en Espagne ?

Comme nous l’avons expliqué précédemment, la SCI a sa propre personnalité juridique, elle peut donc acquérir des biens en Espagne. Bien entendu, certains aspects administratifs et juridiques doivent être pris en compte pour enregistrer correctement la SCI en Espagne et pouvoir procéder à l’achat de biens.

Le grand avantage d’acheter en Espagne via une SCI intervient au moment de l’héritage. En effet, si leurs héritiers ont été intégrés dans la SCI (donation de nue-propriété de parts sociales, etc …) leurs héritiers n’auront même pas à se présenter devant un notaire en Espagne par voie de succession. Le propriétaire du bien immobilier espagnol n’étant pas le défunt mais une société, il n’est donc pas nécessaire de régler un héritage en Espagne ou de payer des impôts non plus.

Démarche à effectuer

La SCI ayant sa propre personnalité juridique, elle peut acquérir des actifs en Espagne. Cependant, bureaucratie oblige, beaucoup de démarches sont à effectuer. Calculez cependant une marge de sécurité, car l’administration espagnole combinée à la française réserve parfois de jolies surprises.

• Apostille du K-Bis ;
• Traduction assermentée du K-Bis une fois apostillé ;
• Obtention des NIE de tous les gérants de la SCI 
• Obtention du NIF (Numéro d’Identification Fiscal) auprès des autorités de Police espagnoles (sur rendez-vous) ;
• En cas d’impossibilité de déplacement, délégation d’une procuration auprès d’un intermédiaire sur place. Procuration qui aura été dûment apostillée et traduite par un traducteur assermenté.
• Ouverture d’un compte bancaire espagnol.
• Obtention d’un certificat de résidence fiscale. Cela permet de bénéficier des avantages prévus par la convention fiscale internationale et permet de prouver la situation de l’établissement principal en France pour éviter la double imposition.

Avantages d’un achat en SCI en Espagne

L’un des avantages d’acheter en Espagne avec une SCI française est avant tout de profiter des dispositifs fiscaux français. Le régime fiscal appliqué varie selon les activités. De ce fait, la société est soumise à l’impôt des sociétés si son activité est commerciale, c’est-à-dire si l’achat et la vente de manière régulière de biens immobiliers génère des plus-values. En revanche, elle est soumise à l’impôt sur le revenu lorsque son activité est considérée comme civile.

Par ailleurs en France, 

• Les ayants droits sont exonérés du paiement de l’impôt sur les successions ;
• Les associés ne sont pas taxés sur la plus-value immobilière lors de la donation de leurs parts ;
• Le résultat imposable est réduit grâce aux charges locatives qui sont déductibles ;
• La taxe de transfert sur une vente de maisons à rénover est nulle.

En revanche, l’Espagne n’est pas aussi prévoyante que ses voisins en termes de dispositifs fiscaux et des dispositifs similaires n’ont pas été mis en place par le gouvernement. Il n’existe en effet pas de dispositif de Société Civile Immobilière. La seule alternative à l’achat en tant que particulier est celle de la société commerciale. Ses bénéfices sont imposés à 25%, qu’il s’agisse d’opérations d’achat revente ou de revenus locatifs.

Inconvénients d’un achat en SCI en Espagne

Si l’investissement consiste en l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, qui seraient ensuite exploités dans le cadre d’un contrat de location, dans ce cas la SCI serait soumise à la fiscalité espagnole malgré le fait que la société mère soit située en France. Par conséquent, les revenus tirés de la location de biens peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu en Espagne.

A noter : La Convention entre le Royaume d’Espagne et la République française, signée à Madrid le 10 octobre 1995, tend à éviter les doubles impositions et à prévenir la fraude et l’évasion fiscale en matière d’impôts sur la fortune et sur le revenu.

Les impôts à payer en Espagne en cas de location :

• La taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI)
• L’impôt sur les revenus locatifs nets (après déduction) qui s’élève à 19% pour les non résidents de l’UE, et 24% sur les revenus bruts pour les résidents extra-communautaires.
• L’impôt sur les biens immobiliers à usage d’habitation ou IRNR(période où le bien n’est pas mis en location):
  Dans le cas où le bien est vendu dans le courant de l’année ou s’il est resté inhabité durant une période, l’impôt est calculé au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien a été occupé. Cet impôt doit être déclaré au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition en cours.
  

 Vente de bien de la SCI

En cas de cession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par des contribuables agissant sans établissement permanent, le taux applicable sur la plus-value s’élève à 19 % (Article 25.1 de la TRLINR « Loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents »).

L’article 25.2 de la TRLINR énonce la procédure de recouvrement de cet impôt. L’acquéreur est tenu de retenir 3 % du prix de la vente totale et de reverser le montant à l’administration fiscale compétente. Le vendeur pourra par ailleurs déduire ces 3 % dans sa déclaration de l’IRNR durant les 4 mois suivant la vente. Évidemment, à partir du calcul de cet impôt, les autorités pourront soit rembourser la différence en cas de trop-perçu ou au contraire, exiger une somme supplémentaire en cas de moins-perçu.

Créer une SCI en tant que non-résident

De nombreux étrangers, non-résidents en France, créent une SCI pour l’achat de leur bien en France. Si ce régime présente en général de nombreux avantages pour les Français non-résidents, il peut parfois être source de complexité notamment dans la mise en œuvre des conventions fiscales, voire dans certains cas particuliers se révéler moins avantageux qu’une détention en direct.

Acheter avec une SCI ? Est-ce plus fiscalisé ?

Les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une telle société et ne sont pas impactés par la présence d’associés non-résidents.

Les personnes physiques dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens situés en France et si la valeur de ceux-ci dépasse le seuil d’imposition fixé à 1.300.000 € au 1er janvier 2020.

Les parts de SCI, sociétés à prépondérance immobilière, sont imposables à l’IFI lorsqu’elles sont détenues par des non-résidents, à hauteur de la quote-part de leur valeur représentative d’actifs immobiliers situés en France.

On m’a parlé d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelle est la différence ?

La SCI peut être fiscalisée à l’impôt sur le revenu, ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part, elle peut également être fiscalisée à l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale classique. Pour l’achat d’un bien en France, il est le plus souvent conseillé d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il est à noter que si la SCI loue le bien meublé, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, ce qui pourra avoir des conséquences dommageables lors de la revente du bien.