La rédac' Maison Connexion Vous voulez savoir comment fait-on pour devenir marchand de biens, vous trouverez dans cet article toutes les informations essentielles à connaître sur cette profession. À savoir, d’abord, vous comprendrez ce qu’est un marchand de biens, quelle est son activité et quelles sont les caractéristiques du métier.
Ensuite, quelles aptitudes et compétences sont requises pour exercer cette profession. Et enfin, ce que vous devez savoir avant de lancer votre activité : quels sont les différents formats d’entreprise à éviter et ceux que vous pourriez choisir, quels sont les statuts juridiques, etc.
Que fait un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un acteur du secteur immobilier et pratique une activité d’achat-revente de biens. Il est à la fois acheteur et revendeur de biens et effectue des plus-values sur les ventes.
Il peut acquérir toutes sortes de biens immobiliers, tels que des maisons, des appartements, des immeubles, des locaux commerciaux, et même des parkings, etc. En général, il apporte une amélioration au bien, en termes d’embellissement ou de rénovation. Cela augmente la valeur de vente du bien et il peut être revendu à un prix plus élevé, sans oublier d’ajouter une marge de rémunération.
L’activité du marchand de biens est différente d’un agent ou d’un négociateur immobilier. Ce dernier ne possède à aucun moment des biens. Il ne fait que mettre en relation des propriétaires avec des locataires ou des acheteurs et il se rémunère par un pourcentage sur les ventes ou locations.
La formation du marchand de biens
Vous n’avez pas besoin de diplôme ni formation spécifique pour devenir marchand de biens
Il n’existe pas de réglementation du métier de marchand de biens. Ainsi, il n’est pas nécessaire de faire des études pour obtenir ce titre. Pour autant, cela nécessite un certain savoir-faire. Il s’agit de réussir une transaction spéculative. D’abord, en acquérant un bien, à un prix relativement intéressant, non pas pour rester propriétaire de ce bien, mais dans le but de le revendre.
Ensuite, il s’agit de revendre le bien dans un certain laps de temps vous permettant de gagner une plus-value, en améliorant ou pas le bien.
Pour ce faire, certaines aptitudes et apprentissages vous aideront dans votre activité. Il est préférable notamment d’avoir de l’intérêt pour le commerce, l’immobilier, la fiscalité, entre autres. Il est possible de suivre des formations dans ces domaines, ainsi que pour apprendre à évaluer des travaux et leurs délais, si vous entreprenez des rénovations sur vos biens.
Quelles structures juridiques à éviter et à choisir pour un marchand de biens ?
Il est important de bien choisir votre structure juridique avant de démarrer votre activité en tant que marchand de biens. Ceci afin d’opérer vos transactions financières en toute légalité et en toute tranquillité. Attention à éviter de monter une SCI (société civile immobilière) qui, malgré son nom, n’est pas du tout adaptée à l’activité de marchand de biens. En effet, la SCI est de nature civile et non commerciale, elle ne permet donc pas les activités d’achat et de vente de biens. De même, la micro-entreprise est à bannir également, car elle ne prend pas en compte les différentes TVA.
Ainsi, pour devenir marchand de biens, vous pouvez choisir le statut d’entreprise individuelle (EI) ou en tant que société commerciale, sans associés, EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou SASU (société par action simplifiée unipersonnelle), ou avec associés, SARL (société à responsabilité limitée) ou SAS (société par action simplifiée).
Ces structures juridiques vous assurent d’être protégées en n’engageant uniquement que votre responsabilité financière à la hauteur de votre investissement initial. Le reste de vos biens et votre patrimoine ne peuvent être saisis si vous venez à manquer une opération financière.
Est-il nécessaire d’avoir un apport financier pour être marchand de biens ?
Il va de soi qu’un marchand de biens démarre en général son activité grâce à un apport, sans lequel il est plus difficile de lancer une telle activité. De fait, les banques attendent un investissement minimum de base pour pouvoir suivre un projet d’achat-vente de bien immobilier. Il faut généralement compter sur un apport minimum de 15 à 25 % de la somme de la valeur initiale du bien. Vous pouvez passer outre cette condition si vous présentez un projet sans faille à votre conseiller en banque ou s’il vous encourage en toute confiance, sans vous demander aucun justificatif. Cela reste rare, et vous pouvez également commencer par vendre un bien en votre possession, que vous l’ayez acheté récemment ou pas. La valeur de la vente peut constituer votre capital de départ.
Quel régime fiscal pour être marchand de biens ?
Concernant votre statut juridique de marchand de biens, vous serez considéré comme commerçant. Vous devrez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), justifier d’une protection par le biais d’une assurance professionnelle, tenir des comptes annuels, etc.
Au niveau fiscal, vous serez imposé en fonction du format de votre entreprise : soit en tant qu’en tant qu’entreprise individuelle, en déclarant les plus-values effectuées dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit en tant que société commerciale, vous serez taxé à hauteur de 15 % des plus-values dans la limite de 38.120 €, et 28 % au-delà de cette limite..
Les frais de notaire sont moins élevés pour les marchands de biens, car ils bénéficient d’un tarif moins élevé, étant donné qu’ils ont souvent recours à ce service.
Comment se calcule la TVA immobilière sur les ventes de biens d’un marchand de biens ?
La TVA immobilière est en général calculée sur la totalité du prix d’un produit ou d’un bien. En matière de TVA immobilière, c’est un peu différent car seule la plus-value est taxée, à hauteur généralement de 20 %. Pour un bien acheté 300 000 €, revendu 380 000 € par le marchand de biens après embellissement, la TVA ne sera calculée que sur les 80 000 € de plus-value représentant le bénéfice pour le marchand de biens, soit 16 000 €.
Cela dit, ce calcul de la TVA sur vos biens en tant que marchand de biens, peut différer d’une transaction à l’autre, sur des opérations particulières. Ainsi, assurez-vous auprès de l’administration fiscale ou en demandant à des professionnels du domaine fiscal, que vous avez appliqué les bonnes règles de calcul.
