La rédac' Maison Connexion La pierre papier, vous connaissez ? En 2021, il y a plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier. De l’historique pierre, palpable et tangible, au crowdfunding immobilier, en passant par les fonds communs de placement, les SCPI – pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier – font figure de favorites auprès des investisseurs. Et pour cause ! Avec un ticket d’entrée réduit, une gestion locative inexistante et une fiscalité avantageuse, les SCPI ont plus d’une corde à leur arc. Comment investir dans l’immobilier autrement ? On décrypte.
SCPI : de quoi parle-t-on ?
Piqûre de rappel. Les SCPI sont des véhicules financiers permettant aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier sans pour autant devoir assurer la gestion locative d’un bien immobilier. Comment ?
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion. Cette dernière va utiliser le capital investi par des particuliers pour se constituer un parc immobilier, en achetant des biens généralement dans le tertiaire. Elle se charge également de percevoir les loyers, qu’elle va redistribuer à ses investisseurs, selon le nombre de parts qu’ils possèdent, dans le cas des SCPI de rendement. Car, oui, il existe plusieurs sortes de ces sociétés :
- Les SCPI de rendement : vous en achetez des parts et percevez des revenus locatifs proportionnellement aux parts détenues.
- Les SCPI fiscales : vous permettent d’investir dans l’immobilier via des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Malraux.
- Les SCPI de plus-value : vous achetez des parts dans l’optique de les revendre plus cher dans quelques années.
Les SCPI de rendement sont les plus populaires : elles vous permettent de percevoir facilement des revenus locatifs chaque mois ou chaque trimestre sans devoir vous soucier d’une gestion ou d’une carence locative. Mais alors, comment y investir ?
L’achat au comptant
Acheter des parts de SCPI en direct est une solution idéale pour les particuliers souhaitant réaliser un prêt immobilier pour cet investissement. Tout comme pour un investissement immobilier locatif classique, les mensualités seront compensées par les revenus locatifs versés par la société de gestion à ses actionnaires, du fait de l’effet de levier du crédit bancaire.
Souscrire un crédit pour investir en SCPI permet également d’acquérir un nombre plus important de parts, et donc de percevoir un montant plus conséquent.
Pour investir en direct, plusieurs options s’offrent à vous :
- Contacter directement la société de gestion,
- Passer par un courtier en ligne,
- Se faire accompagner d’un expert, comme un gestionnaire de patrimoine.
Les SCPI fixent généralement un ticket d’entrée minimum : les parts peuvent se vendre à 200 € comme à 1 000 €. Il sera donc important de comparer les différentes SCPI entre elles pour en savoir plus sur le prix des parts, mais aussi sur la capitalisation, le taux de rendement, les différents frais, etc.
L’assurance vie
On peut tout faire avec une assurance vie. Véritable couteau suisse de l’investisseur, un contrat d’assurance vie permet aussi bien d’épargner en toute sécurité en fonds euros que de dynamiser son épargne en unités de compte. Pour ce faire, vous pouvez vous tourner vers les fonds communs, les OPCVM… ou encore les parts de SCPI !
Il est effectivement possible d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie multisupport (fonds euros et unités de compte). Avantages et inconvénients.
Principal avantage : la fiscalité. Les revenus locatifs perçus ne sont pas imposés en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas dans un investissement en direct, mais ils seront imposés sur l’assurance vie en elle-même. Et sur ce point, l’avantage est clair : après 8 années de détention, les gains générés par une assurance vie sont exonérés d’impôt sur le revenu (mais soumis aux prélèvements sociaux obligatoires), ce qui permet d’adoucir la fiscalité de ce type d’investissement. Plus d’informations sur ce sujet ici.
Quant au principal inconvénient, c’est le manque de choix. La banque dans laquelle vous avez souscrit votre contrat d’assurance vie vous proposera un choix limité de SCPI, vous aurez uniquement accès à un catalogue précis, ce qui ne vous permettra pas de comparer les différentes SCPI pour dénicher la perle rare.
Investir en nue-propriété
Moins populaire que les deux premiers, l’investissement en SCPI en démembrement – ou nue-propriété – ne sera pas forcément intéressant pour tous les profils d’investisseurs.
Le démembrement consiste à séparer l’abusus de l’usufruit. Si vous investissez en SCPI en nue-propriété, vous détenez des parts en abusus, ce qui signifie que vous ne pouvez pas en percevoir de revenus. Pas de revenus locatifs mensuels ou trimestriels, donc, dans ce cas de figure, du moins pendant toute la durée du démembrement fixée en amont – généralement 20 ans maximum. L’intérêt ?
Principalement, le prix des parts de SCPI en démembrement subit une décote : vous les achetez moins cher, ce qui vous permet, par exemple, d’en acheter plus. L’idée sera alors de conserver vos parts pendant la durée de démembrement : une fois que vous récupérez la pleine propriété de vos parts, libre à vous de les vendre pour réaliser une plus-value, ou bien de percevoir des revenus locatifs comme dans un investissement classique.
Pour les particuliers qui subissent une fiscalité lourde, l’achat de parts de SCPI en démembrement sera d’autant plus intéressant, puisqu’elles n’entrent pas dans le barème de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ni dans celui de l’impôt sur le revenu, puisqu’aucun revenu n’est perçu pendant la période de démembrement.
Principale ombre au tableau : il est impossible d’investir en SCPI en nue-propriété au sein d’un contrat d’assurance vie. De plus, bien que ce ne soit pas légalement impossible, il est fortement déconseillé de souscrire un crédit pour investir en SCPI de la sorte, puisque vous ne pourrez pas bénéficier de l’effet de levier du crédit pour couvrir les mensualités.
