Comment établir un budget de rénovation réaliste avant un achat immobilier ?

Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, l’estimation travaux avant un achat immobilier est une étape indispensable afin de respecter le budget fixé et éviter les déconvenues au moment de la rénovation. Il est assez facile de chiffrer certains travaux mais d’autres présentent quelques difficultés.

Comment estimer le montant de ses travaux ?

Si vous venez tout juste de visiter l’appartement ou la maison de vos rêves et que vous n’avez pas encore eu le temps de faire appel à un expert pour chiffrer les travaux, vous pouvez tout à fait faire une première estimation du budget nécessaire pour les travaux. En général, vous pouvez évaluer la situation en connaissant la moyenne des prix au m² pratiqués en fonction du type de rénovation souhaité. On distingue souvent trois types :

• Simple rafraîchissement : entre 250 et 700€ le m². Les travaux incluent souvent la réfection des revêtements de mur et de sol et un changement des meubles et de la décoration ;
• Rénovation partielle : de 700 à 1000€ le m². Ces prix sont valables pour une réfection de cuisine et/ou de salle de bain, le changement des fenêtres, la rénovation du système électrique et de la plomberie et la modification de cloisons non porteuses ;
• Rénovation lourde : de 1000 à 2500€ le m². Une réfection complète inclut souvent des travaux qui touchent à la structure de la maison ou de l’appartement (extension, surélévation, modification des murs porteurs).

Les prix varient beaucoup en fonction des matériaux que vous utilisez et de la région dans laquelle vous faites les travaux. Les prix pratiqués à Paris sont en général un peu plus élevés.

Quels sont les travaux de rénovation à éviter ?

Si vous n’achetez pas votre résidence principale pour des années et que vous souhaitez simplement faire une plus-value à la revente ou rentabiliser votre investissement locatif, certains travaux sont à éviter. Il s’agit souvent de travaux qui touchent à la structure du bâtiment ou au gros-œuvre. Il peut s’agir de :

• Extension ou surélévation ;
• Travaux de toiture ;
• Réfection totale d’une maison très ancienne.

L’inconvénient de ces travaux reste le coût particulièrement élevé au m², qui ne peut être abaissé par des aides financières ou des économies d’énergie sur le long terme. Toute modification qui entraîne un agrandissement ou un changement visible de la bâtisse nécessite également une demande de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire.

Faire évaluer les travaux par un expert

Vous pouvez avoir une estimation du montant des travaux grâce aux prix moyens pratiqués sur le marché mais pour obtenir un prêt travaux et ne pas être confronté à des surprises, une évaluation doit être faite par un expert. Ce dernier peut établir un devis complet pour la rénovation du logement.

Lorsque vous faites appel à un expert pour votre estimation, pensez à mentionner tous les travaux que vous souhaitez entamer ainsi que le type de rénovation que vous souhaitez : rafraîchissement, rénovation partielle ou réfection complète. Le devis doit également mentionner si les matériaux sont fournis ou non. Il est également conseillé de faire appel à au moins deux professionnels pour pouvoir comparer les prix.

Comment organiser les travaux de rénovation ?

Une fois le budget des travaux évalué et le bien acheté, l’organisation de la rénovation dépend du type d’entreprise que vous choisissez. Si vous optez pour une entreprise tous corps d’état, les ouvriers peuvent gérer eux-mêmes l’organisation des différents travaux nécessaires, dans un ordre spécifique. Si vous faites appel à différents corps de métiers, l’ordre dépendra des travaux de rénovation à faire mais partez toujours du principe que l’on part toujours du gros-œuvre pour aller vers les finitions.