L’investissement immobilier 2.0 : qu’est-ce qu’une SCPI ?

L’immobilier, vous le connaissez : la pierre, cette valeur sûre, palpable et tangible, l’image même d’un patrimoine efficace pour beaucoup. Et si on vous disait qu’il existait une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier locatif ? Percevoir des loyers sans pour autant être propriétaire d’un logement, voilà ce que proposent les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Explications.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

On appelle SCPI une société achetant des biens immobiliers qu’elle va mettre en location, généralement dans le tertiaire (immobilier de bureaux, commerces, etc.). Comment cette société finance-t-elle son parc immobilier ? Grâce à l’argent de ses investisseurs ! Ces derniers achètent des parts de SCPI (des parts de la société, donc), pour en devenir actionnaires. La SCPI utilise ce capital pour investir dans l’immobilier, gérer les locations, percevoir les loyers… et les redistribuer à ses actionnaires à hauteur de leur participation. Le fonctionnement est similaire aux dividendes versés aux détenteurs d’actions de sociétés en Bourse, mais il s’agit bien de revenus locatifs !

On distingue plusieurs types de SCPI aujourd’hui :

• SCPI de rendement : distribution de revenus fonciers et revalorisation du patrimoine.
• SCPI fiscales : réduction de l’impôt sur le revenu via des dispositifs immobiliers types Pinel ou Malraux.
• SCPI de plus-value : revalorisation des parts de société pour réaliser une plus-value à la revente.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Sur le papier, la promesse des sociétés civiles de placement immobilier est alléchante. Mais ce n’est pas pour autant que ce type d’investissement conviendra à n’importe qui. Quels sont les principaux avantages des SCPI ?

• La possibilité de devenir l’équivalent d’un propriétaire immobilier à moindre coût.
• La diversification ou la création de son patrimoine.
• La sécurité : mutualisation du risque de perte en capital grâce aux différents immeubles constituant le parc immobilier.
• La liquidité de l’investissement (en comparaison avec l’immobilier classique).
• La possibilité de souscrire un crédit immobilier pour investir en SCPI et bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Vous l’aurez compris, investir en SCPI demande moins d’argent, moins de temps et moins d’effort que d’investir dans l’immobilier classique. La gestion du bien mis en location est entièrement prise en charge par la société de gestion, ce qui vous permet, en tant qu’investisseur, de seulement percevoir les revenus issus de cette location. 

Attention ! À mi-chemin entre le placement financier et l’investissement immobilier, la SCPI présente également certains risques : tout comme la pierre “classique”, la “pierre papier” est soumise aux variations du marché immobilier. Bien que plus liquide que l’immobilier, l’investissement en SCPI est également à penser sur le long terme, pour préparer sa retraite, par exemple.

Enfin, pour vous assurer de faire le bon choix dans votre investissement (en gardant en tête que les revenus perçus ne sont pas garantis, tout comme la valeur du capital de la SCPI), pensez à vous renseigner sur les points suivants :

• Rentabilité indiquée par la société (et l’évolution du revenu distribué).
• Le taux de distribution.
• Les délais de transaction.
• Le taux d’occupation du parc immobilier.
• La qualité des immeubles, etc.

Comment investir en SCPI ?

Vous êtes convaincus ? Reste à savoir comment investir dans une SCPI : où acheter des parts ? Plusieurs options s’offrent à vous. 

Vous pouvez acheter vos parts de SCPI en direct, en passant par une plateforme en ligne, en contactant directement la société de gestion. On appelle cette méthode l’achat au comptant. Attention au délai de jouissance à respecter avant de percevoir des revenus !

Autrement, comme mentionné plus haut, il est possible de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI ! Si les banques sont moins enclines à accepter des crédits visant à financer l’investissement en SCPI, certains organismes de crédit n’y voient pas d’inconvénient. Cela vous permet de bénéficier du fameux effet de levier du crédit bancaire : les revenus locatifs perçus couvrent une partie des mensualités de remboursement du crédit. Oui, comme dans l’immobilier classique !

Aussi, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété est également possible : vous achetez vos parts moins cher, mais vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement, le but étant de réaliser une plus-value intéressante au moment de la revente de vos parts. 

Enfin, de nombreux investisseurs se tournent vers l’assurance vie pour y inclure des parts de sociétés civiles de placement immobilier. En effet, les parts de SCPI peuvent être incluses sous forme d’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie, permettant au passage de profiter de la fiscalité avantageuse de ce dernier (exonération d’impôt sur les plus-values après 8 années de détention). 

En somme, investir en SCPI est un moyen efficace de diversifier son patrimoine, à condition de ne pas y placer toute son épargne. N’oubliez pas, en matière de patrimoine, il faut diversifier pour mieux régner !