Investir grâce au crowdfunding immobilier

L’immobilier reste l’un des placements favoris des Français. Sur ces dernières années, il s’est révélé très rentable pour les propriétaires, qui restent les grands bénéficiaires de la situation, avec par ailleurs une exonération d’impôt sur les plus-values sur la résidence principale. Néanmoins, les primo-accédants sont désormais souvent exclus du marché ; et les placements locatifs nécessitent également des mises de fonds importantes, qui ne sont pas accessibles à tous. Dans ce contexte, la pierre papier reste une alternative, mais aussi le crowdfunding — et sa composante le crowdfunding immobilier —, qui est apparu récemment, permettant de miser sur la thématique immobilière d’une manière innovante avec des rendements attractifs. 

Immobilier : une hausse continue ces dernières années

Ces dernières années, le marché immobilier a connu une hausse quasi continue en France, mais également sur la plupart des marchés mondiaux. On peut trouver plusieurs raisons à ce cycle :

• Une demande élevée (du fait des évolutions sociodémographiques) et un déséquilibre offre/demande, en particulier dans les zones dites « sous tension » ;
• Des politiques accommodantes des Banques Centrales avec un afflux de liquidités en mal de placement, ce qui a fait gonfler mécaniquement le prix des actifs ;
• Une amélioration des conditions d’emprunts (montant, taux), historiquement favorables, ce qui a fortement augmenté le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs ; 
• Un phénomène auto-entretenu via un « effet richesse », mais une exclusion du marché des primo-accédants (limite du « taux d’effort » à 35% par les banques).

Malgré la tendance baissière de la rentabilité des actifs (ratio loyer/valeur), notamment dans les zones sous tension, il existe de nombreux dispositifs (Pinel, Malraux, LMP, LMNP) permettant aux acquéreurs d’augmenter leur rendement net via la défiscalisation (sous conditions, dans le cadre d’investissements locatifs). Les conditions d’emprunt favorables permettent par ailleurs des effets de levier importants.

La pierre-papier comme alternative

La « pierre papier » (c’est-à-dire l’investissement dans des fonds, les SCPI par exemple) donne droit à une quote-part d’un portefeuille immobilier. Celle-ci peut constituer une alternative intéressante :

• Un accès à un parc immobilier géré par des professionnels de la gestion ;
• Un rendement long-terme visé de 4% à 6% ;
• Une accessibilité pour des montants réduits (le prix d’une part) et une liquidité organisée ;
• La possibilité de diversifier facilement son portefeuille sur plusieurs thématiques (géographie, résidentiel, commerce, bureaux, entrepôts) ;
• L’accès à plusieurs optiques de gestion (SCPI fiscale, déficit foncier, de rendement ou plus-value) en fonction de la stratégie de chacun ;
• Une fiscalité alignée sur le régime immobilier ;
• la possibilité d’utiliser le levier dans certains cas.

Enfin, depuis quelques années, a émergé une nouvelle classe d’actifs liée au développement du crowdfunding immobilier. Ce dernier permet de financer des acteurs professionnels de l’immobilier avec des rendements attractifs et une très bonne accessibilité.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding (ou financement participatif) est apparu de manière structurée en 2016, avec la loi Macron. Le crowdfunding immobilier s’intéresse spécifiquement à cette thématique, et s’est rapidement développé. Il s’agit principalement d’un placement sous forme de prêt (amortissable ou in fine) avec un taux fixe pour financer sur une durée plutôt courte (24/36 mois) les opérations de professionnels de l’immobilier :

• Promoteurs constructeurs, qui développent des programmes en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) ; 
• Marchands de biens / promoteurs rénovateurs, qui réalisent des opérations d’achat/revente ; 
• Foncières immobilières, qui souhaitent optimiser le financement de leur portefeuille.

Ces professionnels de l’immobilier doivent disposer constamment des ressources financières dans l’optique de développer leurs activités. Ainsi, ils doivent disposer de fonds propres (capital personnel) en sus des emprunts bancaires, afin de pouvoir amorcer leurs nouveaux projets. Toutefois, ils ont souvent des ressources bloquées dans des projets en cours, souvent en bonne voie d’achèvement.

Le crowdfunding offre notamment de préfinancer, dans le cas de projets de promoteurs déjà bien sécurisés dans leur exécution, une partie de la marge attendue. Cela permettra au promoteur en question de libérer immédiatement des ressources qu’il pourra réinvestir en fonds propres dans de nouveaux projets, lui permettant ainsi d’accélérer son développement. Dans ce cas, il s’agit de prêter au promoteur sur une durée correspondant à la durée résiduelle du projet. Cela lui évite par exemple, d’ouvrir son capital à des partenaires actionnaires (et d’avoir à partager leurs profits, en plus de la complication documentaire).

Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier offre plusieurs avantages aux investisseurs :

• Une exposition à la thématique immobilière dans un cadre simple et ergonomique ;
• Le bénéfice d’une fiscalité flat-tax à 30% ;
• Une accessibilité dès 1 000 euros d’investissement ;
• Une liquidité assurée à terme par l’échéancier de l’emprunt ;
• Un financement de professionnels de l’immobilier présentant une certaine récurrence et un historique d’activité important ;
• Une sélection de projets avec un risque évalué, concernant souvent des programmes déjà bien avancés ;
• Une rémunération élevée de l’ordre de 10% qui reste win/win avec les opérateurs ;
• La possibilité de mettre en place des sûretés réelles (caution, hypothèque…) au bénéfice des prêteurs ;
• Une quasi-absence de frais pour l’investisseur.

Il existe également parfois des offres quasi-equity, permettant un intéressement au gain de l’opération, ou des véhicules qui permettent d’accéder directement à plusieurs projets d’un même opérateur (se rapprochant ainsi de la pierre papier classique). 

Même s’il n’est pas possible d’utiliser le levier, le crowdfunding immobilier offre un bon compromis pour les investisseurs souhaitant miser indirectement sur l’immobilier, et ce, avec des avantages indéniables en termes d’accessibilité, de diversification, de rendement et de couple risque/rendement.