La rédac' Maison Connexion Parmi toutes les opérations immobilières, une est reconnue comme très rentable : investir dans un immeuble de rapport. Il est vrai qu’investir dans l’ancien pour louer le bien immobilier est une valeur sûre qui a déjà fait ses preuves.
Mais qu’en est-il vraiment ? Quels sont les risques et les avantages de ce placement immobilier ? Voyons en détail ce qu’est un immeuble de rapport.
Acheter un immeuble de rapport, cela correspond à quoi ?
Pour gagner de l’argent suite à l’achat d’un bien immobilier, pouvoir le mettre en location est évident. Mais l’immeuble de rapport ne correspond pas à n’importe quel achat. Pour que cet investissement immobilier soit dénommé ainsi, il faut en effet que l’achat concerne un immeuble entier (et non des biens disséminés entre plusieurs immeubles). Ce type d’opération ne concerne donc que l’achat global et entier d’un immeuble. Celui-ci peut être neuf ou ancien, comprendre de très nombreux appartements ou seulement quelques-uns. Il peut aussi s’agir d’une grande maison qui sera divisée en différents appartements.
Un achat réfléchi
Investir dans l’immobilier de rapport demande naturellement de ne pas faire n’importe quoi. Il est important de prendre en compte différents critères avant de se lancer.
Il est avant tout important de voir si le bien pourra se louer facilement. S’il est loin de tout, totalement isolé, il est fort probable que la location sera plus compliquée. Mieux vaut donc opter pour un immeuble en centre-ville ou proche d’un moyen de transport pour permettre aux futurs locataires de se déplacer comme ils le souhaitent.
Un immeuble bien placé est un meilleur investissement. Selon la ville dans laquelle vous souhaitez acheter, vous devrez donc vérifier que l’immeuble est bien situé, ce qui en fait un bien attractif. Il doit aussi permettre de louer des appartements recherchés. S’il ne comprend que de très vastes lots, qui seront loués à des prix très élevés, sans doute aurez-vous plus de difficultés à louer les appartements. La clientèle étant plus rare. Si au contraire, l’immeuble offre différents lots de différentes surfaces (du studio aux 4 pièces, par exemple), vous aurez plus de chances de trouver des locataires.
Pour résumer, un bon emplacement permet de pouvoir louer plus facilement. Un immeuble proche des écoles, commerces, transports en commun sera plus attractif. L’absence de nuisance est aussi importante. Vous louerez mieux dans un secteur calme. Un bien disposant de spécificités particulières (une vue rare, un immeuble au style exceptionnel…) sera aussi un excellent choix.
Il est aussi indispensable de vérifier l’état général du bien. Étant donné que vous prenez possession de l’immeuble entier, il ne faudra pas simplement vous limiter aux espaces d’habitation. Vous devrez impérativement étudier avec soin la toiture, les combles et l’état de l’installation électrique et (gaz). Jetez aussi un œil avisé sur la façade et l’isolation, l’état de l’ascenseur s’il y a lieu… Tout doit être contrôlé car en cas de problème, vous devrez payer les réparations. De plus, un immeuble en mauvais état ne se louera pas. N’hésitez pas à demander l’aide des professionnels du secteur pour avoir un avis rigoureux et précis.
Si faire des travaux ne vous effraie pas, il faut toutefois noter qu’un bien présentant de nombreuses réparations à effectuer sera vendu moins cher ou pourra être mieux négocié. Il est alors indispensable d’obtenir des devis pour calculer le prix global (achat + réparations) auquel l’immeuble reste intéressant.
Vérifier l’intérêt de l’achat
Investir dans un immeuble de rapport doit être rentable. Il faudra ainsi effectuer de nombreux calculs pour déterminer si l’opération financière est intéressante. N’oubliez jamais, dans vos calculs, de prendre en compte la fiscalité. Une fois les rentrées et sorties calculées, votre rentabilité et cash-flow doivent être positifs.
Nous venons de mentionner la fiscalité et celle-ci a une grande importance. Vérifiez toujours la fiscalité du quartier dans lequel se trouve le bien. C’est indispensable pour déterminer les différents frais fixes qui tomberont tous les ans avec précision. Cela vous évitera les mauvaises surprises.
Pour procéder à toutes ces vérifications, il peut s’avérer indispensable de trouver un partenaire professionnel. Si vous débutez ou si vous ne souhaitez pas perdre de temps, faire appel à un prestataire extérieur expert de l’investissement de rapport vous assurera de ne pas commettre d’erreur. Parce que tous les acheteurs n’ont pas l’expérience de la gestion immobilière et financière (savoir exactement ce qui est intéressant, les défauts à bannir, les futures rentrées d’argent, le coût fiscal, travaux à envisager…).
Les avantages et inconvénients de ce type d’acquisition
Un achat en gros
Ce type d’achat est particulièrement intéressant puisque vous acquerrez plusieurs appartements au prix de gros. Le prix au mètre carré est inférieur à celui pratiqué si vous achetez un seul appartement. Il s’agit d’une unique transaction. Vous ne paierez donc qu’une seule fois les frais de banque, de courtier, de notaire, la commission d’agence…
Une fois acquis, vous avez le choix entre louer les différents appartements et (avoir un revenu régulier) ou les revendre à la découpe. Vous pourrez ainsi proposer les biens à un prix au mètre carré plus élevé.
La réduction des frais
Autre avantage de ce type d’investissement : la réduction des frais de fonctionnement de gestion. Gérer plusieurs biens vous coûtera en effet moins cher que gérer un seul bien. Les impôts fonciers sont moins élevés pour un immeuble entier. Étant seul propriétaire, vous réalisez également des économies puisque vous n’aurez pas à mettre en place un syndic de copropriété.
Des travaux moins onéreux
Si vous faites intervenir différents artisans, les frais de déplacement seront réduits puisqu’ils peuvent intervenir sur tous les appartements.
Un investissement moins risqué
C’est aussi une opération intéressante puisque même si un locataire ne paie pas son loyer, vous recevrez les autres. Ce qui n’impactera pas le remboursement de votre crédit immobilier. Le risque est donc dilué.
Dernier avantage : c’est un type d’opération qui reste assez peu répandu. Il y a aura donc moins de concurrence.
Les inconvénients d’un immeuble de rapport
Même si investir dans un immeuble de rapport semble n’avoir que des atouts, il n’en est rien. Il est aussi important de bien comprendre que c’est un risque. Vous investissez dans un seul immeuble et si celui-ci n’attire pas les futurs loueurs, vous ne réussirez pas à louer les appartements et donc vous perdrez de l’argent. La vacance locative étant un problème majeur dans ce type d’opération mais elle n’est pas la seule.
Si par exemple, l’immeuble subit un incendie ou une fuite importante sur la toiture, tous les appartements seront impactés. Vous n’aurez pas de temps pour effectuer les réparations, même si vos finances ne vous le permettent pas. Et vous ne pourrez pas compter sur vos autres loyers pour renflouer vos finances sauf bien sûr si vous avez investi dans plusieurs immeubles de rapport.
Pour rassurer la banque et obtenir le crédit adapté, il faudra présenter des garanties importantes.
Autre problème : la revente peut s’avérer difficile. Si vous souhaitez revendre la totalité de l’immeuble, vous n’aurez affaire qu’à des experts qui tenteront par tous les moyens de baisser le prix. Si vous préférez vendre à la découpe, vous devrez créer une copropriété ce qui peut créer des contraintes.
Enfin, si vous souhaitez investir dans l’ancien, sachez que vous ne pourrez pas bénéficier des avantages de la Loi Pinel. Par contre, si vous envisagez des travaux, vous pourrez obtenir des aides avec les dispositifs Denormandie ou Malraux. Il peut s’avérer indispensable de se renseigner auprès de professionnels avant même d’acheter votre immeuble pour réduire les frais.
