Appartement en copropriété : ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire

Contrairement à l’achat d’une maison individuelle, l’achat d’un bien immobilier en copropriété implique de partager la gestion de l’immeuble. Vous êtes propriétaire de votre appartement qui est une partie privative, mais vous êtes aussi copropriétaire des parties communes de l’immeuble. Nous expliquons dans cet article tout ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire d’un appartement en copropriété.

Quelles sont les parties prenantes de la copropriété ?

Plusieurs parties prenantes existent au sein d’une copropriété pour mener à bien la gestion de l’immeuble. Il est important de connaître quelles sont ces parties prenantes et quels sont leurs rôles.

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires correspond à l’ensemble des copropriétaires. Par défaut, lorsque vous devenez propriétaire d’un bien en copropriété, vous faites partie du syndicat des copropriétaires. L’ensemble des copropriétaires se réunit au minimum une fois par an lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété s’occupe des missions administratives et financières concernant la copropriété, et garantit aussi la bonne tenue de l’immeuble. Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Une copropriété ne peut pas légalement se retrouver sans syndic de copropriété. Il existe plusieurs types de syndic : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires, qui sont chargés de contrôler les actions du syndic de copropriété et de l’accompagner lorsqu’il est nécessaire. Le conseil syndical coordonne aussi les relations entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Pour information, lorsque la copropriété agit en syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui possède la qualité de syndic de copropriété. C’est cependant bien le conseil syndical et tous ses membres qui s’occupent de la gestion de la copropriété.

Comment les décisions communes sont-elles prises ?

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions concernant la copropriété doivent être votées lors d’une assemblée générale. Une assemblée générale est obligatoire par an, elle se nomme l’assemblée générale ordinaire. Même dans le cas de décisions urgentes, le syndic doit convoquer une assemblée générale dite extraordinaire, pour réunir le syndicat des copropriétaires et voter les décisions.

Voici quelques exemples de décisions votées lors d’une assemblée générale :

• L’établissement ou la modification du règlement de copropriété ;
• L’élection d’un syndic de copropriété ou des membres du conseil syndical ;
• Le choix des contrats fournisseurs ;
• Etc.

C’est le syndic de copropriété qui organise et convoque les assemblées générales. Chaque assemblée est accompagnée de son ordre du jour, c’est-à-dire l’ensemble des résolutions qui seront votées le jour J. Cet ordre du jour est attaché aux convocations d’assemblée générale, qui sont envoyées aux copropriétaires au minimum 21 jours avant le déroulement de celle-ci. N’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut demander l’ajout d’une ou plusieurs résolutions. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer la résolution écrite au syndic de copropriété, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quels sont les frais supplémentaires liés à la copropriété ?

L’achat d’un bien immobilier implique des frais supplémentaires, comme la taxe foncière dont vous êtes redevable chaque année. Lorsque vous achetez en copropriété, vous êtes aussi amené à payer des charges de copropriété. Les charges de copropriété correspondent à plusieurs frais :

• Les honoraires du syndic professionnel ;
• L’entretien des parties communes, comme l’ascenseur, la chaudière et les espaces verts ;
• La rémunération du personnel qui assure le ménage et le gardiennage ;
• Les contrats d’assurance, comme l’assurance et la responsabilité civile de la copropriété ;
• Les factures d’énergie et les factures d’eau ;
• Les travaux de maintenance et les réparations planifiées.

Chaque année, un budget prévisionnel est établi par le syndic et le conseil syndical, afin d’estimer au mieux les dépenses de la copropriété. Ce budget est voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Nous vous recommandons de faire attention, puisque ce budget est seulement estimé. Une régularisation peut être effectuée en fonction de la nature des frais, c’est le cas du chauffage collectif ou des factures d’eau. Vous payerez au final votre consommation personnelle et non celle des autres. 

Y a-t-il des travaux et des litiges en cours dans la copropriété ?

Lorsque vous devenez officiellement propriétaire du bien, c’est-à-dire lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, vous devenez par la même occasion redevable des frais de la copropriété. 

Par exemple, si des travaux ont été récemment votés mais que vous n’aviez pas participé à l’assemblée générale, vous allez tout de même devoir payer votre part pour les travaux. Ces frais varient en fonction de la nature des travaux : la rénovation énergétique des parties communes vous coûtera beaucoup plus cher que le ravalement de la façade par exemple. De même, il est impératif pour la copropriété de régler ses factures auprès des différents fournisseurs. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont en situation d’impayés, ce sont donc les autres copropriétaires qui doivent avancer les frais impayés.

N’hésitez pas à demander au syndic de copropriété ces informations avant d’acheter votre bien dans la copropriété. Les travaux effectués et à venir sont en l’occurrence répertoriés dans le carnet d’entretien de la copropriété.